中国哪个城市的租赁市场最有吸引力？

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自 2017 年中央提出「租售并举」政策至今，落地已三年。新形势下，租赁市场已成为城市产业经济发展的有机组成，职住平衡，对于促进产业优化升级，提升对人才的吸纳能力，意义重大。新常态下，实现城市经济和个人发展的双赢愈发重要。

由于各城市经济发展节奏不同，产业结构、就业机会、生活和居住氛围等差异较大，导致不同的城市「气质」对外来人口的吸引力不同。

克而瑞尝试从数据的维度，以城市租赁的视角诠释 「城市吸引力」，由城市经济活力、择业理想度、城市便利度、租赁市场活跃度 4 大维度及 63 个细分维度，通过算法模型，由数据客观评价城市价值，推出城市租赁市场研究系列成果之《 2019-2020 年克而瑞城市租赁吸引力榜单》。

2019-2020 年克而瑞城市租赁吸引力榜单

1. 城市选取范围

北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、重庆等十六个住房租赁市场发展试点城市作为研究标的。

2. 分析维度权重分布

维度一：城市经济活力—— 25%

维度二：择业理想度—— 12%

维度三：城市便利度—— 37%

维度四：租赁市场活跃度—— 26%

3. 权重计算方法 SPSS，基本步骤如下：

• 首先将数据标准化，这是考虑到不同数据间的量纲不一致，因而必须要无量纲化。

• 对标准化后的数据进行因子分析(主成分方法)，使用方差最大化旋转。

• 写出主因子得分和每个主因子的方程贡献率。 

• 求出指标权重。

基于四大维度的城市综合排名解读

综合四大维度分析来看，一线城市整体指标均好性较高，城市经济活力充沛、租赁市场活跃度高，综合实力排名稳居前列。

新一线城市在城市配套完善度迅速提升，择业理想度方面相对优势提升，未来有望成为新一代「城市移民」的首选。从数据的维度观察，城市间的相对梯度差距在逐渐缩小，新城市的崛起成为一道靓丽的风景线。

1. 维度一：城市经济活力

数据分析维度：人口体量、经济规模、产业结构、城市投资等（含 19 个细分指标）

一线城市经济保持高活力，重庆、成都等新一线城市脱颖而出。

核心一线城市产业结构已较为成熟，近几年大力发展战略新兴产业的举措，已形成以智能制造、信息技术和数字经济为驱动的新经济产业升级方向，占 GDP 比重均值近 15%。其中，深圳 2019 年全市战略性新兴产业增加值超万亿元，为城市经济增长贡献高活力值。

数据来源：各城市统计年鉴及公报

新一线城市处于新旧产业动力转换阶段，第三产业增速较快，而第三产业具备更加灵活及包容性的优势，能够带来大量的就业机会，为城市注入活力。同时，在重庆、杭州、南京、武汉等新一线城市的第三产业中金融占比较高，高增长的同时质量佳。

数据来源：各城市统计年鉴及公报

此外，成都、重庆作为西南区域中心城市的定位优势显著，成渝产业经济发展辐射周边三四线城市，对区域人口具有较强的虹吸效应。在产业升级的引导下，配合人口的导入，促成城市发展较强的内生动力。

2. 维度二：择业理想度

数据分析维度：收入水平、就业机会与竞争、生活压力、落户情况（含9个细分指标）

新一线城市择业理想度较高。

从城市人口流入情况来看，各城市差异较大。整体来看，新一线城市中重庆、成都、杭州的就业吸引力逐步提升。

数据来源：各城市统计年鉴及公报

究其原因，一方面，随着城市产业升级，智能制造业、电子商务、高端服务业等新行业兴起，带来大量高质量的就业机会，如杭州、重庆的月均招聘需求量已基本与一线城市需求量持平；同时，薪资收入水平增长较快，三城平均薪资上涨超 9%。此外，受户籍开放，人才落户政策的利好，带动大量人才涌入。

数据来源：CRIC 城市租售系统

一线城市在居民收入水平和就业机会方面，仍具备领先优势，但在居高不下的居住成本压力下，对外来人口的吸引力有一定弱化。

同时，由于一线城市聚集国内大量优秀高校，每年大量的毕业生带来较强的城市就业竞争压力，尤其，北京、上海严格的落户制度，在一定程度上提升了城市进入门槛。

数据来源：各城市统计年鉴及公报

综合对比之下，新一线城市对于外来人口的择业理想度相对较高。

3. 维度三：城市便利度

数据分析维度：出行便利度、商业资源丰富度、医疗资源丰富度、休闲资源丰富度（含 19 个细分指标）

城市间配套差距缩小，新一线城市成长性高。

受益于城市基建扩容，新一线城市出行便利度大幅提升。

南京、长沙、郑州高铁经济快速发展，城市通达性得到有效提升。由于具备特殊的地理区位优势，部分新一线城市大力发展高铁经济，成为国内铁路运输枢纽中心。2020 年 1-5 月，南京、长沙、郑州三城高铁日均班次达 601 班，超过一线城市平均水平，高铁经济价值凸显。

新一线城市中，成渝在陆路运输方面不具备地理优势，转型发展航空港经济，打造空港中心。目前，成都、重庆日航班次数均超过一线城市均值，空港经济成果初显。

数据来源：携程、去哪儿网、12306 等第三方平台

商业资源丰富度方面，由于大型购物中心对城市经济活力和人口体量要求较高。新一线城市购物中心数量低于一线城市均值。而成都、重庆作为消费型、网红经济城市的代表，餐饮、物流配套密度已超过一线均值。

数据来源：克而瑞租售事业部整理

4. 维度四：租赁市场活跃度

数据分析维度：市场规模、土地供应、供应关系、承租压力（含 16 个细分指标）

一线城市租赁需求旺盛，租赁市场活跃度最高。

从市场规模来看，由于一线城市庞大的外来人口规模，以及高房价压力，带来旺盛的租赁需求；结合城市租金水平测算，北京、上海、深圳等城市租赁市场规模达千亿水平，远超其他城市。

数据来源：CRIC城市租售系统

从市场交易活跃度来看，上半年虽然经济受到疫情影响，但 1-5 月一线城市月均个人房源成交量近 5000 套，远超其他城市。

数据来源：CRIC 城市租售系统

同时，从品牌长租公寓集中度来看，约 55% 的品牌集中式公寓聚焦北上深，新一线城市也成为品牌公寓的战略进入城市，如杭州的集中式公寓规模占核心租赁 8 城规模的 16.2%。

数据来源：CRIC 城市租售系统

结合租赁用地供应来看，随着上海、杭州、南京等城市规模化租赁用地的相继入市，将带来城市租赁市场机构化率的提升。品牌长租公寓在一线和新一线城市的崛起，使不同城市间租赁市场的成熟度拉开差距。

小结

基于以上对城市四大维度的分析，可以看到核心一线城市对人才仍具备强大的吸引力，但随着新一线城市的快速崛起，城市间的差距在逐渐缩小。

未来，职住平衡在城市经济发展的中作用将逐渐凸显，吸引人才、留住人才，让人才在城市发展中实现个人价值、安居乐业，与城市经济发展互为双向动力。成熟的租赁市场，将成为平衡城市和个人发展两者间的桥梁，也将成为彰显城市价值和魅力的一种新体现。

【免责申明】

克而瑞所发布的「2020 年上半年全国城市租赁吸引力榜单」系以国家统计局及各城市统计年鉴公开数据为基础，易居企业集团·克而瑞监测数据为补充，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的半年度全国性、城市类测评排行榜，为尽可能保障公开数据和监测数据的逻辑和维度一致性，对于未监测到的城市部分租赁企业及项目数据，不纳入榜单统计范围。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。

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